老屋翻新和新屋裝修最大的不同，是很多關鍵都藏在看不到的地方。這篇整理森恒設計最常被問到的老屋問題：哪些錢不能省、哪些可以慢慢來，以及買老公寓前該先看什麼。
Q：老屋和新屋裝修，最大的差別是什麼？
A：最大的差別，在於管線需不需要更新。這要看房子老舊的程度，有些房子已經被前一手整理過管線，所以要先從基礎做了解。老屋很難有標準定義，我們比較偏向屋齡 10 年以上就算老屋，也就是「二次裝修」的概念。
Q：常聽到「錢要花在看不到的地方」，指的是哪些？
A：第一是水電管線。管線都藏在牆壁裡、櫃子後面，裝修完就看不到了，所以更要一開始做對。管線也可能有滲漏問題，需要觀察，必要時用專業儀器檢測。
第二是防水。只要變更水區，磁磚與防水就一定重新製作，這樣施工後的責任歸屬才清楚。
第三是壁癌，它牽涉的層面更廣。很多老房子當初沒有做防水，靠近浴室的那面牆就容易出現壁癌，這種情況重做防水後通常就能解決。另一種是外牆漏水，就會牽涉大樓外觀與公寓大廈管理條例，有時還需要高空作業，由專業的外牆防水團隊施工。
Q：拆開之後才發現問題，該怎麼辦？
A：老屋拆開之後，難免會遇到事前看不到的狀況。所以我們更重視的是「先有共識，再往下走」：施工前先告知屋主可能的風險，必要時先做局部開孔確認，雙方對處理方式與費用取得一定的共識，才進入下一步。
先確認再拆，費用與工期都更好掌握，也能避免拆開之後才發現費用超出預期。
Q：屋齡多少年，建議水電全部重拉？
A：我們建議 20 年以上再重拉，10 年內通常都還在範圍內。但有個尷尬的點：如果買到一間住了 10 年的房子，又打算再住 10 年，就會超過 20 年。
比起年限，更重要的是「全面健檢」。重新配電時，會一併檢查每條線徑是否足夠、開關與插座的迴路是否健康、使用習慣會不會容易跳電。水區也要搭配漏電斷路器（漏電時會自動跳脫），這些都是進場時就要處理好的事。
Q：為什麼老屋的建議預算每坪 15 萬起，比預售屋高？
A：因為老屋有很多東西埋在牆裡，有時連地板基礎都要重新處理，再加上隔間、防水這些項目，費用自然會比預售屋多。
Q：預算有限時，哪些可以省？哪些絕對不能省？
A：可以拿人的身體來比喻，要先把「血管」調順。
水、電與排水：最優先，必須一次到位。
格局：寧可多花一些在隔間調整上。好的格局，是一進到空間就知道該怎麼使用。
櫃體與收納：可以透過其他方式增加，也可以分階段慢慢補上。
格局是要大動干戈的，事後很難再調；收納則可以一步一步來。
Q：家裡有長輩或小孩，老屋設計要注意什麼？
A：長輩最重要的是防止跌倒。第二是長輩一個人在家時，有沒有方法和外界聯繫：例如智慧手錶，或是警示通報服務，讓家人在意外發生時第一時間收到通知。空間設計之外，也可以透過這些外部服務，補足安全上的空缺。
Q：如果家裡是 30 年老公寓，該先觀察哪三個地方？
樓板：找沒有做天花板的範圍，看樓板有沒有不平整、龜裂或隆起。如果已經看到鋼筋外露，代表水氣已經滲入、鋼筋膨脹撐破樓板，就要特別注意房子整體的狀況。
壁癌與水痕：有壁癌，代表有持續的水源。也可以看牆上有沒有水漬，尤其在颱風、大雨過後最容易判斷。
格局：看空間是否一目了然、用途清楚。房子越老，整理與拆除的範圍越大、費用越高；如果現有格局就適合你，預算就能多放在基礎工程上。
Q：最後，還有什麼想提醒讀者的？
A：老屋翻新的細節更多、更複雜，就算是經驗豐富的設計團隊，也會遇到事前判斷不出來的狀況。拆除雖然最快，但我們更希望雙方先達成共識，再進入下一個階段；一小塊一小塊地做，預算幾乎無法控制。
老房子有它的美好，也有先天的條件。例如管道間的氣味、後陽台飄來鄰居料理的味道，這些都需要設計師到現場觀察。買房子不只是看房價，而是同樣的價錢，到底要買什麼樣的房子——這是最需要做功課的地方。
家裡是老屋，或正在看老屋？
先了解規劃方向與預算，再預約提案規劃，設計師會到府丈量、一起檢查屋況。